Immobilier neuf 2026 : fin du Pinel, dispositif Jeanbrun et PTZ élargi
Les nouveaux avantages fiscaux pour investir dans le neuf
En 2026, l’immobilier neuf connaît une réforme majeure. La fin du dispositif Pinel marque un tournant pour les investisseurs, remplacé par le nouveau dispositif Jeanbrun. Parallèlement, le PTZ élargi renforce les opportunités pour les primo-accédants.
- Quels sont les nouveaux avantages fiscaux de l’immobilier neuf en 2026 ?
- Comment investir intelligemment après la fin du Pinel ?
- Décryptage complet.
Fin du Pinel en 2026 : que change la réforme pour l’investissement locatif ?
Le dispositif Pinel, pilier de l’investissement locatif neuf depuis 2014, permettait une réduction d’impôt en échange d’un engagement de location.
Pourquoi le Pinel s’arrête ?
Les raisons sont multiples : d'un côté, le coût budgétaire s'est révélé être très élevé et l'État cherche à réaliser des économies. De l'autre, il y a la volonté de favoriser une approche plus patrimoniale, de permettre aux investisseurs de penser à un portefeuille global plutôt qu'à un ou des biens immobiliers.
En plus des ces deux raisons, le but est également de réorienter certaines aides vers l’accession à la propriété : égaliser la répartition entre investissement locatif et achat résidentiel.
La fin du Pinel oblige donc les investisseurs à repenser leur stratégie fiscale en immobilier neuf.
Pourquoi le Pinel s’arrête ?
Les raisons sont multiples : d'un côté, le coût budgétaire s'est révélé être très élevé et l'État cherche à réaliser des économies. De l'autre, il y a la volonté de favoriser une approche plus patrimoniale, de permettre aux investisseurs de penser à un portefeuille global plutôt qu'à un ou des biens immobiliers.
En plus des ces deux raisons, le but est également de réorienter certaines aides vers l’accession à la propriété : égaliser la répartition entre investissement locatif et achat résidentiel.
La fin du Pinel oblige donc les investisseurs à repenser leur stratégie fiscale en immobilier neuf.
Le dispositif Jeanbrun : le nouveau levier fiscal pour investir dans le neuf
En 2026, le dispositif Jeanbrun deviendra la principale alternative au Pinel pour l’investissement locatif neuf.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Contrairement au Pinel (réduction d’impôt directe), le Jeanbrun repose sur l’amortissement du bien immobilier (hors valeur du terrain), la possibilité de générer un déficit imputable sur le revenu global et sur une stratégie d’optimisation fiscale sur le long terme.
L’amortissement consiste à constater comptablement la “perte de valeur théorique” du bien liée au temps.
En fiscalité immobilière, cela permet de déduire chaque année une fraction du prix du logement de vos revenus locatifs.
Prenons un exemple concret
Attention : seule la valeur du bâti est amortissable, la valeur du terrain n’est pas amortissable.
Pour une maison
Vous pourrez déduire le montant de votre amortissement annuel de vos revenus locatifs imposables.
Résultat : une base imposable réduite, moins d’impôt sur les loyers et un cash-flow amélioré
Ce mécanisme permet de réduire la pression fiscale progressivement, tout en construisant un patrimoine durable.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Contrairement au Pinel (réduction d’impôt directe), le Jeanbrun repose sur l’amortissement du bien immobilier (hors valeur du terrain), la possibilité de générer un déficit imputable sur le revenu global et sur une stratégie d’optimisation fiscale sur le long terme.
L’amortissement consiste à constater comptablement la “perte de valeur théorique” du bien liée au temps.
En fiscalité immobilière, cela permet de déduire chaque année une fraction du prix du logement de vos revenus locatifs.
Prenons un exemple concret
- Vous achetez un appartement neuf 370 000 €
Attention : seule la valeur du bâti est amortissable, la valeur du terrain n’est pas amortissable.
Pour une maison
- Vous achetez une maison neuve 450 000 €
- La valeur du terrain est de 150 000 €
- La valeur amortissable sera de 300 000 €
Vous pourrez déduire le montant de votre amortissement annuel de vos revenus locatifs imposables.
Résultat : une base imposable réduite, moins d’impôt sur les loyers et un cash-flow amélioré
Ce mécanisme permet de réduire la pression fiscale progressivement, tout en construisant un patrimoine durable.
Conditions du dispositif Jeanbrun
- Achat d’un logement neuf collectif
- Engagement de location minimum 9 ans
- Respect de plafonds de loyers
- Respect de plafonds de ressources des locataires
- Absence de zonage aussi strict que le Pinel
Pourquoi le Jeanbrun peut être plus avantageux que le Pinel ?
Pour les contribuables fortement fiscalisés, le dispositif Jeanbrun peut :
- Générer un déficit foncier important
- Réduire l’imposition globale
- Offrir une meilleure logique patrimoniale
- Être moins contraignant géographiquement
Il s’adresse particulièrement aux investisseurs cherchant une stratégie d’optimisation fiscale en immobilier neuf.
PTZ élargi, le coup de pouce côté primo-accédants.
En parallèle au disposif Jeanbrun, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est renforcé en 2026 pour soutenir l’achat dans le neuf.
Les nouveautés du PTZ en 2026
- Plafonds de revenus revalorisés
- Part du financement augmentée
- Accès élargi à davantage de communes
- Maintien du dispositif pour les logements neufs
Le PTZ permet de financer une partie de son bien sans intérêts, réduisant ainsi le coût total du crédit immobilier. Pour en savoir plus, direction le site du gouvernement.
Pourquoi le PTZ est stratégique en 2026 ?
Dans un contexte de taux d’emprunt élevés, le PTZ :
- Améliore la capacité d’achat (on économies sur les intérêts)
- Diminue le taux moyen du crédit
- Facilite l’accession à un logement neuf conforme RE2020
Dans le cadre d'un premier achat immobilier, l’immobilier neuf devient plus accessible qu’il ne l’était ces dernières années.
Immobilier neuf 2026 : toujours des avantages structurels
Malgré la fin du Pinel, l’immobilier neuf conserve de nombreux atouts. On peut citer par exemple :
Le cadre fiscal évolue, mais les fondamentaux du neuf restent solides.
Investir dans l’immobilier neuf en 2026 : quelle stratégie adopter ?
Le contexte 2026 impose une approche plus stratégique :
Le dispositif Jeanbrun ne remplace pas simplement le Pinel : il change la logique d’investissement.
- Frais de notaire réduits (environ 2 à 3 %)
- Exonération possible de taxe foncière pendant 2 ans
- Normes énergétiques performantes
- Charges d’entretien limitées
- Valorisation patrimoniale à long terme
Le cadre fiscal évolue, mais les fondamentaux du neuf restent solides.
Investir dans l’immobilier neuf en 2026 : quelle stratégie adopter ?
Le contexte 2026 impose une approche plus stratégique :
- Étude personnalisée de votre fiscalité
- Analyse de votre capacité d’emprunt avec PTZ
- Projection patrimoniale à long terme
- Sélection rigoureuse du programme neuf
Le dispositif Jeanbrun ne remplace pas simplement le Pinel : il change la logique d’investissement.
Notre expertise pour votre projet immobilier neuf
Notre agence vous accompagne pour :
✔ Optimiser votre investissement locatif via le dispositif Jeanbrun
✔ Vérifier votre éligibilité au PTZ élargi
✔ Réaliser une simulation fiscale personnalisée
✔ Sélectionner les meilleurs programmes neufs
En 2026, réussir son projet immobilier nécessite une vision globale, fiscale et patrimoniale.
Contactez-nous pour une étude personnalisée et sécurisez votre projet dans les meilleures conditions.
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