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Etapes de la promotion immobilière & vos étapes d'achat d'un bien neuf

 

Les étapes de la promotion immobilière

1. Trouver le foncier

La première étape du travail du promoteur est de rechercher des terrains disponibles, pouvant accueillir un projet immobilier.

2. Monter un projet

Il travaille alors en collaboration avec une agence d'architecte & le propriétaire du terrain pour aboutir à un projet répondant aux attentes du PLU (plan local d'urbanisme défini par les collectivités) pour proposer un projet immobilier validé par un permis de construire et selon le bilan financier correspondant au projet, pouvoir faire une proposition au propriétaire & réaliser un compromis de vente sur le terrain. Ces étapes prennent environ 5 mois. 

3 & 4. Commercialiser et chercher un partenaire bancaire

Les clients s'étonnent souvent de la temporalité : commercialiser d'abord puis construire le projet. En effet, en France, un promoteur n'a pas le droit de monter financièrement un projet de manière autonome. Il doit s'associer avec une banque qui lui donne la GFA ( garantie financière d'achévement) car si un promoteur n'est plus en capacité de garantir la réalisation du projet, la banque prend le relai dans les conditions prévues. En effet, que ce soit un gros promoteur national ou un petit promoteur local, ils ont les mêmes obligations de garantie. 

Pour que la banque lui valide cette garantie, elle demande au promoteur en contre partie de commercialiser un certain pourcentage de la résidence. D'où le fait que nous commencions par commercialiser la résidence à hauteur de 30 à 50% du chiffre d'affaires du bilan avant d'avoir cette GFA et ainsi démarrer le chantier. Cette étape peut prendre en 2 à 5 mois.

5. Réaliser le chantier 

Une fois cette GFA obtenue, le promoteur va solliciter les clients pour les modifications souhaitées sur les plans & les choix matériaux. Le chantier suit alors son cours selon un calendrier établi par le promoteur, avec une articulation précise des entreprises. Cette étape prend à peu près 14 mois. 

6. Livraison 

Le chantier est fini, le promoteur convoque les clients pour les livraisons & vous remet les clés. Vous êtes chez vous ! 

 

 

Les étapes de votre achat immobilier neuf 

 

1. Rechercher des biens neufs sur Anglet, Bayonne, Biarritz… et tout le pays basque et sud Landes.

 

Mon budget

Notre cabinet spécialiste de l’immobilier neuf à Anglet vous accompagne pour un investissement locatif ou pour votre résidence principale. On va d'abord déterminer votre budget :

- Quel apport personnel ?

- Quels financements ? Avez-vous droit au prêt à taux zéro ?

Votre conseiller pourra ainsi déterminer une enveloppe globale et vous proposer des biens rentrant dans vos critères et adaptés à votre budget.

Mes attentes

Vous transmettrez ensuite tous les critères du bien que vous recherchez à votre conseiller. Typologie (T2, T3, T4….), secteurs (Anglet, Bayonne, Ciboure… tout le Pays Basque et le Sud des Landes), étages, surface,  terrasse, exposition… L’ensemble des critères qui nous permettront de cibler nos recherches.

Grâce à notre outil informatique et notre connaissance des programmes, nous diffusons instantanément votre fiche de recherche auprès des promoteurs concernés par les programmes immobiliers neufs sur les communes retenues.

 2. Présentation des biens trouvés

Une fois notre travail de recherche effectué, nous vous proposons donc une sélection de biens immobiliers neufs correspondant à vos critères à Anglet, Bayonne, Biarritz et sur tout le Pays Basque ou à Tarnos, Boucau, Labenne et le sud des Landes.

Selon l’avancement des travaux, votre conseiller vous proposera :

- D’aller voir ensemble le foncier pour vous montrer les plans et les perspectives de la résidence et l’emplacement de votre logement pour vous aider à vous projeter.

- De visiter l’immeuble en travaux si l’avancement le permet.

- De visiter l’appartement terminé si la résidence est déjà livrée.

Poser une option

Après avoir retenu un bien en particulier, vous pouvez prendre le temps de la réflexion pour vous décider sereinement. C’est un mécanisme propre à la vente dans l’immobilier neuf, il vous permet de poser une option sur un bien qui vous a plu. Cette option n’engage à rien, et vous permet de vous assurer que personne d’autre ne pourra se porter acquéreur du bien qui vous intéresse, pendant un délai allant de 48 à 72h. A la fin de ce délai,  vous êtes totalement libre de passer à la réservation du bien immobilier neuf ou de poursuivre votre recherche.

 

3. Signature d’un « contrat de réservation » et financement de mon projet

Le contrat « préliminaire de vente », vous permet de prendre connaissance de toutes les caractéristiques légales de votre achat immobilier.

Les informations précisés dans le contrat

- Le bien immobilier : la localisation, le prix, la date de livraison, les plans de l’appartement et du stationnement.

- Le programme immobilier : la notice descriptive avec l’ensemble des précisions du bien et le plan de masse de la résidence.

- Le montant du dépôt de garantie : généralement équivalent à 5% du montant du prix de vente, adressé à l’ordre du notaire de l’opération et encaissé sur un compte séquestre.

- Votre offre de prêt : le montant emprunté, la banque que vous envisagez de solliciter, le taux d’emprunt. Sachant que le contrat comprend une clause suspensive d’obtention de prêt.

Le délai de rétractation

Suite à la signature du contrat de réservation, vous recevez une lettre recommandée avec accusé de réception officialisant la réservation de votre logement. Le délai de rétractation légal débute alors : vous pouvez annuler votre achat sans pénalité ni frais pendant ce délai de 10j à compter de la réception du contrat.

Financement

Une fois la réservation de votre bien effectuée, il s’agit maintenant d’étudier votre financement. Vous devez fournir un justificatif de capacité financière au plus vite.

- Vous effectuez un paiement comptant, vous n’avez pas besoin d’un crédit immobilier, vous êtes prêt à aller chez le notaire pour acter votre bien.

- Vous faites appel à un emprunt immobilier pour financer votre projet. Votre conseiller est là pour vous accompagner. Vous pouvez vous tourner vers les banques de manière autonome ou vous pouvez faire appel à un courtier en financement.

Qu’est ce qu’un courtier en finance ?

Dans le cadre d'un crédit immobilier, les emprunteurs peuvent faire appel à un courtier qui se chargera de rechercher, à leur place, un crédit auprès des différents établissements financiers et d'obtenir, pour ses clients, les meilleures conditions sur le marché, compte tenu de leur situation financière et de leur dossier de crédit. 

 

Offre de prêt

Après étude de votre demande, la banque vous transmet une offre préalable qui indique les conditions légales de l’emprunt (nature, objet, montant, modalités, durée, coût, taux d’emprunt…). Vous devez alors accepter cette offre, 11 jours suivant sa réception. L’offre devient caduque 4 mois après ce délai de réflexion.

Notre cabinet peut également vous accompagner dans le montage de votre dossier de financement. Partenaire de courtiers en finances, nous pouvons vous recommander des professionnels de confiance.

 

4. Devenir propriétaire : l’acte authentique

Lorsque vous avez obtenu votre financement, vous allez recevoir votre acte authentique de la part du notaire. Le notaire peut être celui du programme dans lequel vous avez acheté votre bien ou vous pouvez désigné un autre notaire de votre choix. L’acte authentique vous est notifié par courrier recommandé. La signature de l’acte authentique fait de vous le propriétaire du bien.

L’acte authentique reprend toutes les conditions et garanties de la vente immobilière: les sommes à verser lors des appels de fonds, la description précise du logement (superficie, étage, pièces, extérieur, parking…), les tantièmes vous appartenant dans la copropriété…Si le logement est achevé, on vous remet les clefs du bien et si la construction est en cours, vous les obtiendrez au moment de la livraison.

Votre conseiller du Cabinet de Lesseps peut vous accompagner chez le notaire si vous le souhaitez.

 

5. Avantage du neuf : personnaliser son bien et demander des modifications

Personnaliser son bien

Selon l’avancement du chantier, vous pouvez définir un ensemble de choix. Vous pouvez choisir les finitions de l’appartement tel que le carrelage, le parquet, les meubles de la cuisine et de la salle de bain…Vous aurez le choix entre une gamme variée pour répondre au goût de chacun. Cela est compris dans votre prix de vente.

Faire des modifications de plan

Selon l’avancement du chantier, vous pouvez aussi modifier la structure de votre bien. En effet, chacun a des besoins, cuisine ouverte, cuisine fermée, volets électriques, baignoire ou douche… les modifications ne font pas parties du prix initial cependant le promoteur établit un devis des modifications envisagés. Vous êtes alors libre de confirmer vos modifications ou non.

Votre conseiller du Cabinet de Lesseps peut vous accompagner dans vos choix et modifications si vous le souhaitez.

 

6. Avancement du chantier et règlement des appels de fonds

Au fur et à mesure de l’avancement du chantier, vous recevrez des appels de fonds. Ils sont spécifiques à la vente en futur état d’achèvement et sont réglementés par le Code de la Construction.

Ainsi, vous retrouverez les appels de fonds suivant :

35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,

70 % du prix du logement à la mise hors d’eau (toiture),

95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,

Les 5 % restants sont dus lors de la réception des travaux.

 

7. Livraison du logement neuf

A cette étape, votre bien est prêt, terminé. Vous effectuez un procès verbal de réception, qui est une forme d’état des lieux de l’appartement.

Si vous constatez des vices apparents, ils sont consignés dans le procès verbal de livraison et vous aurez encore un mois supplémentaire pour constater d’éventuels défauts.

Cependant, la plupart des promoteurs procèdent à des visites de pré-livraison, pour que vous puissiez vous imprégner au plus tôt de votre appartement, vérifier la conformité de l’agencement par rapport à vos plans et s’assurer de la bonne avancée des travaux. Cela vous permet en général de faire venir des intervenants complémentaires tels que le cuisiniste.